サブリース契約の注意点【更新】サブリース契約の注意点 | 吉川・三郷エリアの不動産ならピタットハウス吉川店-株式会社アクシア-の不動産のことなら株式会社アクシア

サブリース契約の注意点

2017-07-27

今回は、昨年より問題になっているサブリースについてお話しをします。

そもそもサブリースとは、どのような仕組みなのでしょうか？


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

サブリースの仕組みは、簡単に言ってしまうと、業者さんが、大家さんより借り入れたアパートを他の人に又貸しをすることを大家さんに了解してもらう契約です。

民法では、大家さんに無断で又貸しをすることを禁止しており、これに違反した場合には、大家さんは賃貸契約を解除することができるとなっています（民法６１２条１項）。

ということは、大家さんから「又貸しをしても良いよ」と了解を得られれば、又貸しをすることができ、一般的に、アパートなどを建てた大家さんより業者が建物を一括で借りて又貸しをすることを「サブリース契約」と呼びます。

大家さんも業者さんも納得して契約をするのに何が問題なのでしょうか？

サブリースの問題点は、いろいろありますが、一番の大きな問題は、将来賃貸物件が古くなり、家賃等を下げないと入居者が決まらなくなってきた場合に、大家さんと一括で借り上げをしている業者さんのどちらがこの家賃減額分の負担をしなければならないかという問題です。

バブルが崩壊後、賃料相場が下落、空室も増加したときに、業者は、法律で認められている、賃料の減額を請求したが、大家さんは、サブリース契約は共同事業的な契約なので減額は認められないと争いが生じました。

サブリース方式で、大家さんと業者間で賃料固定期間が定められていても、業者は、借主の地位に基づき、大家さんに借地借家法上の賃料減額請求を行うことが可能です。

そして、最高裁判所は、平成15年10月にサブリース契約であっても賃貸借契約であることから業者の言い分がある一定の条件を付されながらも、認められることになりました。

なお、当初サブリース契約を結ぶにあたり、大家さんは、あくまでもアパートやマンションを貸す事業者であり、個人の消費者ではない為、消費者契約法では大家さんは守られていません。

なぜなら、大家さんと一括借り上げを行う業者さんとは、事業者対事業者の契約になり、業者さんは、サブリースの契約をする段階で「将来の家賃減額」、「契約解除」などの大家さんにとってのリスクを説明する義務はなく、これが、大家さんとのトラブルになっています。

これを防ぐには、「30年一括借り上げ」「家賃も下げません」等々、業者さんが口約束をしていることが必ず契約書に書いてあるかを賃貸業を行っている事業者として大家さんは確認をしなければなりません。

なお、自分では契約内容の趣旨がよくわからない場合には、将来大きな負債を背負ってしまうリスクを考えたら、専門家への手数料数万円を支払って、契約書を確認してもらうことも考えてみてください。

最後までお付き合いありがとうございました。






 

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ページ作成日　2017-07-27