建物における不動産の売買トラブルについて不動産相続・相談コラム | 吉川・三郷エリアの不動産ならピタットハウス吉川店-株式会社アクシア-

建物における不動産の売買トラブルについて

今回は特に建物に焦点を当てたトラブル事例にお話しいたします。主に契約不適合と心理的瑕疵に関するトラブルが含まれます。それぞれについて詳しく見ていきましょう。

契約不適合によるトラブルは、売主が買主に対して契約通りの状態で建物を引き渡す責任があります。もし実際に引き渡された建物が契約に合致していない場合、それによって損害賠償責任や修繕の要求が発生します。例えば、建物内の設備の故障、雨漏り、シロアリ被害などがある場合、問題の解消に必要なリフォームを施してから売却することが望ましいです。その際、建物の状態に関する問題点を買主に事前に説明し、契約書にも明記することが必要です。

特に雨漏りやシロアリなどは建物の主要な構造に深刻な影響を与えるものであり、単なる応急処置では解決できません。表面的な隠蔽だけではすぐに問題が浮き彫りになり、トラブルの原因となる可能性が高いため、買主に対して何も告げずに売却することは避けるべきです。

心理的な瑕疵に関するトラブルでは、「瑕疵」とは不動産売買において頻繁に使われる用語で、傷や欠点を指します。特に心理的な瑕疵とは、物件の機能に問題がなくても、買主が心理的に抵抗を感じる要因を指します。例えば、過去に物件内で亡くなった方がいたり、周囲にお墓や暴力団関係の施設がある場合がこれに該当します。

こうした心理的な瑕疵については、告知の必要性に関しては国土交通省が公表している「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」などを参考にすると良いでしょう。例えば、自然死や日常生活での不慮の死、または特殊清掃が行われた場合などには告知が必要ないとされていますが、「買主・借主の意向を事前に十分把握し、人の死に関する事案の存在を重要視することを認識した場合には特に慎重に対応することが望ましい」とも記載されています。ただし、ガイドラインは基準であるため、買主がその物件での死亡事案に特に気にしている場合は、ガイドラインに拘らずに丁寧に告知することが重要です。

次に、マンションに関する不動産売買トラブルを考えてみましょう。これには主に管理規約の説明不足や管理費滞納に関する問題が発生する可能性があります。

まず、管理規約の説明不足によるトラブルは、マンション全体に適用されるルールである管理規約についての説明が不十分な場合に生じます。管理規約の内容はマンションによって異なり、ペットの禁止や事務所利用の禁止などが含まれていることがあります。買主が購入前にこれらの規約を理解していないからといって、規定が適用除外になるわけではありません。そのため、マンションを売却する際には、管理規約について事前に丁寧に説明することが必要です。例えば、ペットを飼っている買主に対して、ペットが禁止されている規約がある場合には、十分な説明がなければ大きなトラブルの原因となります。

次に、滞納管理費に関するトラブルです。マンションを購入する場合、管理費や修繕積立金を毎月支払うことが一般的です。しかし、これらの費用を滞納した場合、通常は滞納者がその支払い義務を負います。ただし、区分所有法の規定によれば、管理費や修繕積立金が滞納された部屋が売却され、所有者が変わった場合には、前の所有者が滞納していた分について、新しい所有者に対して請求することができます。管理費に含まれる費目や修繕積立金の請求が可能かどうかは管理規約によって異なります。そのため、前の所有者が管理費や修繕積立金を滞納していたかどうかについては、売買時に情報を共有することが重要です。