アパートの相続対策の罠とは不動産相続・相談コラム | 吉川・三郷エリアの不動産ならピタットハウス吉川店-株式会社アクシア-

タイトル：アパートの相続対策の罠とは？

アパートやマンションを利用した相続対策は、相続税の節税効果が期待できることから、多くの人々にとって魅力的な選択肢となっています。しかし、この方法には多くの「罠」やリスクが潜んでおり、十分に理解しておかないと、思わぬ困難に直面することがあります。以下では、アパート相続に関する代表的な罠について詳しく解説します。

■賃料収入の減少
アパートやマンションを新築した当初は、高い賃料を設定し、満室にすることが比較的容易です。しかし、建物が古くなるにつれて、賃料収入は徐々に減少していくのが一般的です。新築時には高い家賃で満室になる確率も高いですが、年数の経過とともに賃料は下がり、空室リスクが高まります。

特に、経年劣化による修繕やリフォームが必要になると、原状回復費用やリフォーム費用の負担が増大します。これらの費用を適切に見積もっていないと、収益が思ったほど上がらず、ローンの返済や維持管理費用の負担が重くなります。さらに、地域の賃貸需要の変動も無視できません。人口減少や都市部への一極集中が進む地域では、賃貸需要の低下が顕著となり、空室が埋まらない状況が続く可能性があります。空室が続けば、予定していた賃料収入が得られず、資金繰りが厳しくなることもあります。

■借入金の減少
相続税対策としてアパートを購入する際、多くの場合、銀行からの借入金を利用します。この借入金は、相続税の評価額を下げるために有効です。借入金が大きいほど、その分だけ相続税の評価額を圧縮できるため、節税効果が高まります。しかし、この効果が最大限に発揮されるのは、借入直後の段階です。時間が経つにつれて、借入金の返済が進み、残高が減少します。債務者が長生きするほど、借入金額が減り、相続税対策の効果も薄れていきます。

借入金が減ると、相続税の評価額も相対的に上昇します。これにより、当初予定していた節税効果が得られなくなり、相続人にとっては予期せぬ税負担が発生するリスクがあります。特に、高齢の親が長生きする場合、借入金の返済がほとんど終わってしまい、相続税の評価額が大きくなってしまうこともあります。したがって、借入金を利用した相続対策は、長期的な視点で計画することが重要です。

■分割対策の検証
アパートやマンションといった不動産は、分割が難しい資産の一例です。一つの不動産に大きな相続評価と大きな借入金がある場合、その物件を引き継ぐ相続人は、相続税の節税効果を得るために他の財産も多く引き継ぐ必要があります。しかし、これが原因で相続人間の不公平感が生じ、トラブルの元になることがあります。
また、不動産の評価額と実際の収益力が一致しないことが多いため、不公平感が生じることがあります。他には物件を現金化して分割する場合、市場の状況次第では想定していた価格で売却できないリスクもあります。不動産市場の変動により、売却価格が下落し、相続人全員の期待に応えられない場合、相続分割の調整が一層難しくなることがあります。

■金利の上昇
現在は低金利時代が続いていますが、徐々に金利が上がり始めています。将来的にさらに金利が上昇するリスクは常に存在します。金利が上昇すると、借入金の返済額が増加し、賃料収入から得られる手取り額が減少します。
金利上昇のリスクを軽視すると、最終的に返済が困難になり、物件の手放しを余儀なくされる可能性もあります。これにより、相続対策のために購入した物件が逆に相続人にとって大きな負担となることがあります。また、金利上昇は新たな不動産購入の際の融資条件にも影響を及ぼすため、今後の投資計画にも支障をきたす可能性があります。

■減価償却後の所得増加
不動産には減価償却という制度があり、建物や設備の価値を年々減少させることで税負担を軽減することができます。しかし、減価償却期間が終了すると、その恩恵はなくなり、所得税の負担が増加します。
例えば、設備は耐用年数が15年までであり、建物自体も居住用であれば木造22年、軽量鉄骨造19～27年、重量鉄骨造34年、コンクリート造47年と耐用年数が設定されています。減価償却が終了すると、家賃収入が変わらなくても課税所得が増加し、所得税の負担が重くなります。これにより、実質的な手取り収入が減少し、収支バランスが悪化するリスクがあります。
 

■法的リスクと経営リスク

不動産を活用した相続対策には法的リスクと経営リスクが存在いたします。
特に不動産取引においては相手側の提案を一方的に信じるのではなく、自分で正しい知識と経験を持つことが必要です。これらのリスクに対処するためには、信頼できる専門家の助言を受けることが重要です。

さらに、不動産取引に関する法令や規制は頻繁に変更されるため、最新の情報を常に把握しておく必要があります。例えば、耐震基準の変更や環境規制の強化など、建物の価値や賃貸需要に直接影響を与える要因も多くあります。これらのリスクを無視すると、思わぬトラブルに巻き込まれる可能性があります。

■まとめ
アパートやマンションを活用した相続対策は、一見すると効果的な手段のように見えますが、実際には多くのリスクと罠が潜んでいます。賃料収入の減少、借入金の減少、分割対策の難しさ、金利の上昇、減価償却後の所得増加、法的リスクや経営リスクなど、様々な要因が相続対策の効果を減少させる可能性があります。

これらのリスクを避けるためには、専門家の助言を受けながら慎重に計画を立てることが重要です。特に、長期的な視点での資産管理や税務対策を考慮し、柔軟に対応できる準備をすることが求められます。相続対策として不動産を選択する際には、目先の節税効果だけでなく、将来的なリスクを十分に理解し、バランスの取れた資産運用を心がけることが必要です。

相続は人生の一大イベントであり、親族間の関係性にも大きな影響を与えるため、慎重に進めることが求められます。不動産を活用した相続対策は、適切に行えば大きなメリットを享受できる一方で、計画が不十分であったり、リスクを見落としてしまうと、相続人にとって大きな負担となることがあります。したがって、事前にしっかりとした準備を行い、専門家のサポートを受けながら、最適な相続対策を実施することが重要です。