■投資の魅力と成功のポイント：初心者向けガイド不動産相続・相談コラム | 吉川・三郷エリアの不動産ならピタットハウス吉川店-株式会社アクシア-

■投資の魅力と成功のポイント：初心者向けガイド
不動産投資は、物件を購入し賃貸運営を通じて家賃収入を得ることを目的とした投資法です。この投資法には、節税効果やレバレッジ効果といった多くのメリットがあります。今回は、不動産投資の基本知識やメリット、注意点を初心者にも分かりやすく解説します。

 

■不動産投資とは？
不動産投資とは、「購入した不動産を貸し出すことで家賃収入を得る投資」または「購入した不動産を売却して利益を得る投資」を指します。一般的には、前者を指しており、不動産オーナーとして賃貸経営を行う方法です。うまく経営ができれば安定した収入が見込めるという大きな魅力があります。
しかし、投資の経験や知識がない人にとっては難しく感じることもあり、「空室が続いて収入が得られなかったらどうしよう」といった不安もあるでしょう。本記事では、不動産投資初心者や、これから始めようと考えている人に向けて、不動産投資の基本知識やメリット、注意点をお伝えします。

 

■不動産投資の種類
不動産投資には主に以下の3種類があります。
１．区分マンションの投資
２．アパート・マンションの一棟投資
３．一戸建て物件投資

1. 区分マンションの投資
区分マンション投資とは、マンションの一室を購入し賃貸運営を行う投資方法です。一室のみの購入で初期費用が低く抑えられるため、初心者に適しています。

メリット：

初期費用が低い: 一室のみの購入であるため、初期費用が比較的少なくて済みます。

管理が簡単: 一棟投資に比べて管理が楽で、共用部分の管理はマンション全体の管理組合に任せられます。

デメリット：

収入の不安定さ: 入居者が退去すると収入が途絶えます。

利回りが低い: 管理費や修繕費などの費用が発生するため、利回りが低くなる可能性があります。

 

2. アパート・マンションの一棟投資

一棟投資とは、マンションやアパートを建物ごと購入し賃貸運営を行う方法です。

メリット：

収入の安定: 複数の住戸を貸し出すため、安定した収入が期待できます。

空室リスクの分散: 一部の住戸が空室でも、他の住戸の収入でカバーできます。

デメリット：

高い初期費用: 一棟丸ごと購入するため、初期費用が高額です。

管理の手間: 共用部分の管理や維持費がかかるため、手間が増えます。

 

3. 一戸建て物件投資

一戸建て物件投資は、一戸建てを購入し賃貸運営を行う方法です。

メリット：

長期入居が期待できる: ファミリー層をターゲットにすることが多く、長期入居が期待できます。

管理費が少ない: 共用部分がないため、管理費がかからないことが一般的です。

デメリット：

入居者探しの難しさ: ファミリー層以外が入居しにくい点があるため、一度退去すると次の入居者を見つけるのが難しいことがあります。

修繕費用が高額: 築年数が経つと修繕費用がかさむ可能性があります。

 

■不動産投資のメリット

1. 収入の安定
不動産投資の最大のメリットは、賃貸経営を通じて毎月安定した家賃収入が得られる点です。また、副業としても始めやすく、本業と並行して行うことで収入を増やせます。ただし、空室リスクや低利回りには注意が必要です。
家賃収入は、契約期間中に安定して入ってくるため、予測がしやすく、計画的な資金管理が可能です。また、インフレ時には家賃も上昇する傾向があり、収入が物価上昇に追随することも期待できます。

 

2. 所得税・住民税の軽減
投資用物件の購入によって、所得税や住民税の軽減が期待できます。減価償却費の計上や損益通算の利用により、節税効果が得られます。
減価償却費は、建物や設備の価値を耐用年数に応じて毎年経費として計上することで、課税所得を減らすことができます。また、損益通算により、不動産投資の赤字を他の所得と相殺することで、全体の税負担を軽減できます。

 

3. 相続税の軽減
不動産を相続する際、現金よりも相続税評価額が低いため、相続税の軽減が期待できます。
相続税評価額は、固定資産税評価額を基準に計算されるため、時価よりも低く評価されます。これにより、同じ価値の現金を相続するよりも不動産の方が相続税が少なくなります。

 

4. 保険の代替
不動産投資は、生命保険の役割も果たします。団体信用生命保険（団信）により、契約者が亡くなった場合にローン残債が免除され、家族が不動産を手放さずに済むことができます。
団信に加入することで、万が一の場合に残された家族の経済的負担を軽減できます。ローンが完済された後も、家賃収入を得続けることができ、家族の生活を支えることが可能です。

 

5. インフレに強い
不動産は現物資産であり、インフレ時にも価値が下がりにくい特性があります。物価が上昇しても不動産の価格は上がる傾向にあり、投資金額の価値が保たれます。
インフレ時には、建設コストや地価の上昇により不動産価格が上昇することが多いため、所有する不動産の価値も上がります。また、インフレによる貨幣価値の減少を不動産がカバーするため、資産の保全手段として有効です。

 

6. レバレッジ効果
不動産投資はレバレッジ効果が高く、少ない自己資金で大きな利益を生むことができます。ローンを利用することで自己資金を抑えつつ投資が可能です。
レバレッジ効果を活用することで、小さな自己資金で大きな投資を行うことができます。これにより、自己資金の数倍の資産を運用し、効率的に収益を上げることが可能です。ただし、ローン返済のリスクも伴うため、収益計画を綿密に立てることが重要です。

 

7. 収入の予測がしやすい
不動産投資は資産価値が変動しにくく、収入の予測が行いやすい点が特徴です。購入費用や家賃収入、ローン返済額などが予め分かっているため、確実な資金計画が立てやすいです。
賃貸契約は通常1年～2年の固定期間があり、その間の家賃収入は安定しています。ローン返済額も固定金利を選択すれば一定となり、予測が立てやすくなります。また、契約更新のタイミングで家賃の見直しを行うことも可能です。

 

■不動産投資の注意点

1. 空室リスク
空室が続くと家賃収入が得られず、ローン返済にも影響が出ます。物件の価値を高めるためのメンテナンスやリフォーム、需要の高いエリアの物件を選ぶことが重要です。
空室リスクを軽減するためには、定期的なメンテナンスやリフォームが必要です。内装をリニューアルすることで、入居者の満足度を高め、退去を防ぐことができます。また、人気エリアの物件を選ぶことで入居者の確保が容易になり、空室リスクを低減できます。

 

2. 固定資産税・都市計画税
不動産を所有すると、毎年固定資産税や都市計画税がかかります。これらの税金は空室時でも発生するため、資金計画に組み込む必要があります。
固定資産税は、市町村が公表している固定資産税評価額に税率1.4％をかけて計算されます。都市計画税は、固定資産税評価額に税率0.3％をかけて計算されます。これらの税金は、収益に対する固定コストとして考慮し、長期的な資金計画に組み込む必要があります。

 

3. 家賃滞納リスク
入居者が家賃を滞納する場合があります。家賃回収を賃貸管理会社に任せることで労力を減らし、早期対応が重要です。
家賃滞納は収益の減少だけでなく、精神的なストレスも引き起こします。賃貸管理会社に家賃回収を任せることで、滞納発生時に迅速な対応が可能となり、回収率を高めることができます。また、家賃保証会社を利用することで滞納リスクを軽減することも一つの方法です。

 

4. 修繕費用
物件の劣化に伴い、修繕費用が発生します。原状回復費用やクリーニング費用なども負担する必要があり、これらの費用を見越した資金計画が必要です。
修繕費用は、築年数が経過するにつれて増加する傾向があります。外装の修繕や設備の更新、内装のリフォームなどが必要となる場合があり、これらの費用を予め見積もっておくことが重要です。また、修繕費用を抑えるためには、定期的なメンテナンスを行い、物件の状態を良好に保つことが求められます。

 

5. 価格変動リスク
不動産の価格は時間の経過とともに変動します。長期的な視点で資産価値を維持するためのメンテナンスや、立地選びが重要です。
不動産市場は経済状況や地域の発展状況に影響されます。市場の変動を予測し、価値が維持される物件を選ぶことが重要です。また、メンテナンスやリフォームを適時に行うことで、物件の資産価値を保つことができます。特に、立地が良く将来的に発展が見込まれるエリアの物件は、価格変動リスクが低いとされます。

 

6. 金利変動リスク
ローン金利の変動により返済額が増えるリスクがあります。固定金利や変動金利の選択を慎重に行い、金利変動リスクを見越した資金計画を立てることが重要です。
金利変動により、月々の返済額が大きく変動する可能性があります。固定金利を選択することで金利変動リスクを抑えることができますが、変動金利の方が低金利の場合は、短期的な返済額を抑えられます。どちらを選ぶかは、経済状況や将来的な金利動向を考慮して判断する必要があります。

 

■不動産投資を成功させるポイント

1. 長期的な視点を持つ
不動産投資は長期的に安定した収入が見込める投資法です。短期的な利益を求めず、長期的な視点で投資を行うことが成功の鍵となります。
不動産投資は、短期的な価格変動に左右されにくい資産運用です。長期的に保有することで、賃料収入を安定的に得ることができ、物件の価値も徐々に上昇する可能性があります。また、長期的な視点で投資を行うことで、景気変動の影響を受けにくく、安定した収益を確保することができます。

 

2. 不動産購入時の調査を徹底する
物件の状態や周辺環境の調査を徹底することが重要です。建物の構造や築年数、立地条件を考慮し、周辺物件と比較することが大切です。
物件の購入前には、徹底的な調査が必要です。建物の構造や築年数だけでなく、配管や電気系統などの内部状態も確認することが重要です。また、周辺環境も重要な要素です。交通アクセスの良さ、商業施設や公共施設の充実度、治安などを調査し、将来的に価値が維持されるかどうかを判断します。周辺の物件と比較することで、相場を把握し、適正な価格で購入できるかを確認することも必要です。

 

■不動産投資にかかる費用
不動産投資には初期費用がかかります。頭金や手数料などを自己資金で賄う必要がありますが、フルローンを利用することで自己資金を抑えた投資も可能です。ただし、フルローンでは金利が高くなる場合があるため、慎重に検討する必要があります。
初期費用には、物件の購入価格に加え、仲介手数料、登記費用、火災保険料、リフォーム費用などが含まれます。一般的に、物件価格の10％～20％程度が初期費用として必要となります。フルローンを利用する場合は、金利が高くなるため、毎月の返済額が増加します。返済計画を立て、無理のない範囲で投資を行うことが重要です。

 

■まとめ
不動産投資は、長期的に安定した収入を得られる魅力的な投資法です。しかし、空室リスクや修繕費用、税金などの注意点もあります。不動産投資を成功させるためには、長期的な視点を持ち、不動産購入時の調査を徹底することが重要です。不動産投資を検討する際には、今回紹介したポイントを参考にして、慎重に計画を立てましょう。

不動産投資の目的は、副収入の確保や老後の生活資金の確保などさまざまです。長期的に賃貸経営を行ううえで、目的を明確にし、計画的に投資を行うことが成功への道です。少しでも興味がある場合は、まずはお問い合わせください。