【ワンルーム投資】本当に儲かるのか？後悔しないための不動産知識不動産相続・相談コラム | 吉川・三郷エリアの不動産ならピタットハウス吉川店-株式会社アクシア-

【ワンルーム投資】本当に儲かるのか？後悔しないための不動産知識

1. ワンルームマンション投資とは？

ワンルームマンション投資とは、都心部を中心に単身者向けの1K・1Rタイプのマンション（いわゆる「ワンルーム」）を1戸単位で購入し、他人に賃貸して家賃収入を得る不動産投資の手法です。

 

最近では、会社員の副業や老後の備え、税金対策としても注目されています。手頃な価格帯からスタートできることや、空室リスクが比較的低いことから、不動産投資の「入門編」として紹介されることも少なくありません。

 

まず結論から申し上げますと、ワンルームマンション投資はそこまで利益が出ません。

（ローンを借りるなら、なおさら。）

儲けのポイントは15年以上所有した物件を売却することで初めて利益が出ます。

それ以外では毎月赤字を垂れ流す流れになります。

 

物件自体の価格が低く、自己資金も抑えながら投資が出来るので、始める敷居が低く感じますが、実際に利益が出せるのは物件を売却した時で、長期間の赤字を支払う覚悟と、物件の価格が変動しない物件を探す目利きが必要になるため、非常に判断が難しい投資です。

 

2. ワンルームマンション投資の主なメリット

① 少額から始められる

都心の中古ワンルームは、1,500〜3,000万円程度で購入でき、金融機関からの融資（ローン）を利用すれば、自己資金150〜300万円程度から始めることも可能です。株式投資のように日々の価格変動を気にする必要もなく、ある意味“放っておいてもお金を生む”資産となります。

 

② 賃貸需要が安定している

東京都心のワンルームは、転勤族や若年層、単身赴任のビジネスマン、学生など、常に一定のニーズが存在します。駅から近い・築年数が浅い・設備が整っている物件であれば、空室リスクを抑えて安定収入が期待できます。

 

③ 管理がラク

区分所有マンションは、共用部の清掃や修繕は管理組合が行ってくれるため、オーナーの負担は限定的です。賃貸管理会社に任せれば、入居者対応や募集もすべて委託でき、サブリース（借り上げ）を利用すれば家賃保証も可能です。

 

④ 節税メリットがある

特に年収800万円以上の会社員であれば、不動産投資による減価償却費やローン利息を経費として計上することで、不動産所得を赤字にして給与所得と損益通算ができ、所得税・住民税の還付を受けられる可能性があります。

 

3. でも実際、儲かるの？儲からないの？

ここが最も重要なポイントです。

「不労所得」「年金代わり」などの言葉に惹かれて参入する投資家は多いですが、現実には“毎月赤字”のケースも多く存在します。

 

■実際のモデルケース

物件価格：2,500万円（都内・中古）

 

融資：フルローン、金利1.5%、期間35年

 

家賃収入：月9万円（年間108万円）

 

管理費＋修繕積立金＋固定資産税等：月2万円

 

諸費用（登記・仲介手数料など）：約200万円（自己資金）

 

この条件でローンを組むと、月の返済は約75,000円。これに管理費等を加えると、支出が月95,000円程度になります。一方、家賃収入は月9万円なので、毎月5,000円の赤字が発生する計算になります。

 

これを35年間続けたとすると、毎月の収支の赤字となり、約210万円の持ち出しになります。

 

4. 全体の損益はどうなる？（シミュレーション）

では、35年間トータルで見たときに本当に「損」なのか、「得」なのかを計算してみましょう。

 

▶ 総支出（35年間）

【項目】　　　　　　【金額】

初期費用（自己資金）　200万円

ローン返済           　　　約3,150万円

管理費・税金等    　　　約840万円

合計支出　　　       　約4,190万円

 

▶ 総収入（35年間）

項目       金額

家賃収入              9万円 × 12ヶ月 × 35年 = 約3,780万円

 

▶ 単純な収支差

→ 3,780万円（収入）－ 4,190万円（支出）＝ ▲410万円（損失）

 

この時点ではマイナスですが、35年後に売却できたとすると話が変わってきます。

 

5. 売却価格が運命を分ける

仮に35年後に、その物件を1,000万円で売却できたとしましょう。すると、

 

▲410万円（赤字）＋ 1,000万円（売却益）＝ ＋590万円の最終利益

 

一方、もし800万円でしか売れなければ、

 

▲410万円（赤字）＋ 800万円（売却益）＝ ＋390万円の利益

 

つまりこの投資は、「売却による出口戦略」が命綱となります。

逆に言えば、売却ができない or 想定より安くしか売れない場合はトータルで損をするというリスクが常に存在します。

 

6. 自己資金の多寡で戦略は変わる

自己資金の額によって、取れる戦略は大きく変わります。以下に、簡単な比較表を示します。

自己資金	戦略	メリット	デメリット
150〜200万円	建物フルローン＋諸費用	少額で始められる		毎月収支が赤字になりやすい
300〜500万円	頭金＋諸費用	金利が下がる／黒字化しやすい		手元資金に余裕が必要
600万円以上	2戸目購入や法人投資も視野	節税・出口戦略も柔軟		複雑な管理・設計が必要

 

7. 返済期間と投資期間

一般的なローン期間は25年〜35年が中心です。ローン期間が長ければ月々の支払いは楽になりますが、総利息は多くなります。

 

返済期間              月々の支払           総返済額（利息込）

35年      約75,000円         約3,150万円

25年      約100,000円       約3,000万円

15年      約150,000円       約2,700万円

 

また、返済後は家賃収入の全額がオーナーの収入になります。つまり、「35年後からが本当の不労所得期間」とも言えます。

 

8. 投資判断のポイントは？

✔ 毎月の「今すぐ利益を出したい人」には不向きな投資です。

 

✔ 売却のタイミングを見極められるか

保有10年〜20年でローン残高が減った段階で売却するという選択も有効です。むしろ、「35年も持ち続ける必要はない」というのも現実的な考え方です。

 

✔ 自己資金を増やすことでリスクを減らせるか

頭金を入れてローンを減らすことで、キャッシュフローを改善し、精神的にも余裕を持った運用が可能です。

 

9. まとめ：ワンルームマンション投資は「資産形成」向き

ワンルームマンション投資は、毎月安定的に儲かる「キャッシュマシン」ではありません。しかし、長期的な資産形成・年金対策・節税対策として考えれば、一定の効果を期待できる堅実な投資です。

 

ただしその反面、「35年も赤字を出し続けるつもりで始める」わけではなく、「10〜15年後の売却」や「繰上げ返済」など、出口戦略を見据えた設計が不可欠です。

 

■最後に：この投資が向いている人・向いていない人

向いている人       向いていない人

長期視点で資産を積み上げたい       すぐに収益を得たい

年収が高く節税を重視している       赤字に強い抵抗がある

老後の年金不安がある       不動産の知識がゼロで学ぶ気がない

売却など出口戦略を持てる人           売却タイミングが読めない人