誤った節税対策とは不動産相続・相談コラム | 吉川・三郷エリアの不動産ならピタットハウス吉川店-株式会社アクシア-

• 借地権割合：60%
• 借家権割合：30%
• 貸付割合：70%

などの条件を加味すると、評価額は6,000万円以下になるケースもあります。

ただし、ここには落とし穴がいくつも存在するのです。
 

▶ 賃貸ニーズのない地域に建てても効果が薄い

空室率が高い地域では、「実質的に貸しているとはみなされない」と判断されることもあります。特に地方都市では、新築直後から30〜40％の空室率という事例も珍しくありません。

このような場合、税務署が「実質的に稼働していない」と見なすと、貸家評価減が認められず、節税効果は帳消しに。

また、入居率が悪く収入が少ないと、相続後の維持管理が困難になる可能性も高くなります。

◆ 相続税だけを見ていると「負動産」になるリスク

貸家は「不労所得」として人気がありますが、
相続後にトラブルや負担となる可能性も少なくありません。
 

▶ ケーススタディ：子どもが引き継げなかったアパート

父親が自宅の隣に建てた3階建てアパート。相続税評価額は7,000万円、
実勢価格は1億2,000万円。
賃貸経営歴15年で、築年数も古くなり修繕費がかさむ状態。
 

父の死後、長男が相続することになったが、ローン残債が1,000万円以上、
家賃収入は毎月15万円に対し、
固定資産税・修繕積立金・管理費を差し引くと赤字状態。

兄弟間で「売却したい・持ち続けたい」の意見が対立し、
弁護士を挟んだ調停にまで発展。

このように、相続人が運用・管理できないアパートは、
“資産”ではなく“負債”になりうるのです。

◆ よくある３つの誤解

誤解①「アパートを建てれば節税になる」

たしかに建築直後は評価額が下がりますが、
建物は年々減価償却され、築20年を超える頃には
建物の価値は“ほぼゼロ”という評価に。

その結果、土地の価値だけが残り、
固定資産税は上がり、収益は下がるという「負動産」状態に。

さらに、建てたときの
借入金が残っていれば金利も高くなり、
相続人はその返済も背負うことになります。

誤解②「家族が仲良しだから、もめない」

実は相続トラブルの多くは、
「仲が良かったはずの兄弟姉妹」が不動産の扱いで対立することが原因です。

特に収益物件を共有で相続した場合、