アパート経営を残すなら「承継計画」が必須不動産相続・相談コラム | 吉川・三郷エリアの不動産ならピタットハウス吉川店-株式会社アクシア-

アパート経営を残すなら「承継計画」が必須

相続の現場でよく聞かれる言葉に、
「父がアパートを残してくれたけど、どう経営すればいいのか分からない」
「母が遺した賃貸物件を兄弟で共有したら、修繕や管理で揉めてしまった」

といった声があります。

アパートは現金のように分けやすい資産ではなく、“経営”を伴う資産です。
そのため、相続時には単に
「誰が相続するか」だけでなく、
「誰が経営を引き継ぐのか」を考えなければなりません。

そこで重要となるのが「承継計画」です。
今回は、アパート経営を相続するうえで承継計画がなぜ必要なのか、具体的にどう作ればよいのかを解説します。

1. アパートは「所有」だけでなく「経営」が必要な資産

アパートを相続するということは、単に不動産を受け継ぐだけではありません。

• 入居者の募集と管理
• 修繕計画の立案と実施
• 賃料の設定や見直し
• 税務申告や経理業務

これらすべてが「経営」として必要になります。
つまり、相続人が経営に関わる意思や知識を持たなければ、
アパートは簡単に赤字化や“負動産化”してしまうのです。

2. 承継計画がないと起きる問題

承継計画が不十分なまま相続が発生すると、次のようなトラブルが頻発します。

• 管理者不在
  　誰が経営を担うか決まらず、入居者対応や修繕が滞る。
  
• 兄弟間の対立
  　「売却したい派」と「保有したい派」に分かれ、揉める。
  
• 納税資金不足
  　家賃収入だけでは納税が間に合わず、他の資産を売却せざるを得なくなる。
  
• 経営力の欠如
  　相続人が経営ノウハウを持たず、家賃下落や空室増加を招く。

結果として、アパートは資産価値を維持できず、家族に不満と負担を残すことになります。

3. 承継計画に盛り込むべきポイント

では、承継計画には具体的にどんな内容を含めるべきでしょうか？

① 経営を担う人を決める

相続人の中で、誰がアパート経営を続けるのかを明確にしておきます。
兄弟で共有にするのではなく、「経営者」を一本化することが重要です。

② 公平性の担保

経営を担わない相続人には、生命保険や他の資産で代償を与え、公平感を保ちます。

③ 修繕計画と積立

10年・20年・30年の修繕サイクルを想定し、必要な積立金を試算しておきます。

④ 納税資金の準備

家賃収入から納税できるのか、それとも別途現金や保険金を用意するのかを明確にします。

⑤ 出口戦略

将来、売却するのか、建て替えるのか、相続人がさらに承継するのか。
ゴールを定めておくことが承継計画の要です。

4. 承継計画の作成ステップ

ステップ1：現状把握

• アパートの資産価値
• 家賃収入と支出（修繕費・ローン残高）
• 相続税の試算

ステップ2：家族の意向確認

• 誰が経営に関わりたいか
• 誰が現金を望むのか
• 不動産を残したい意向があるのか

ステップ3：専門家の意見を反映

• 税理士：相続税や納税資金の見通し
• 不動産コンサルタント：収益性の分析
• 司法書士：承継スキームの設計

ステップ4：具体的な計画策定

• 承継する人と資産の分け方を決定
• 修繕積立・納税資金の準備方法を明記
• 将来の出口戦略を記載

5. 実際の事例

事例1：承継計画がなかったケース

父がアパートを遺したが、3人の子どもが共有相続。管理や修繕で意見が割れ、収益は悪化。最終的に売却を余儀なくされ、兄弟関係も悪化。

事例2：承継計画を整えたケース

母が生前に「長男が経営を継ぐ」と遺言書を作成。次男と三男には生命保険で現金を残したため、不満は出ずスムーズに相続が完了。アパートも安定経営を維持。

この違いは、承継計画の有無に尽きます。

6. 専門家を交えた「承継会議」を

承継計画を作る際には、家族だけで話し合うのではなく、専門家を交えて「承継会議」を開くことをおすすめします。

• 税理士が数字面を示す
• 不動産の専門家が収益性や修繕を説明する
• 司法書士が分割や登記の方法を提示する

これにより、家族の意見を整理しつつ、現実的で納得感のある承継計画を作ることができます。

まとめ

アパートは「所有」するだけでなく「経営」しなければならない資産です。
そのため、相続の際には 「承継計画」 が不可欠です。

• 経営者を一本化する
• 公平性を担保する
• 修繕計画と納税資金を準備する
• 出口戦略を定める

これらを事前に整えることで、家族は安心して相続に臨むことができます。

「節税」よりも「承継」こそが、アパート相続の最大のテーマです。
今のうちから専門家とともに承継計画を作り、家族の未来に本当の安心を残しましょう。