農地の売買と手続きについて不動産相続・相談コラム | 吉川・三郷エリアの不動産ならピタットハウス吉川店-株式会社アクシア-

■農地の売買と手続きについて

農地は宅地に転用できるエリアであれば理想的ですが、エリアによっては農地のまま引き継がなければならなかったり、宅地に転用しても購入できる人が限られたりと、様々な制限が存在します。多くの方が「農地を相続しても使い道がない」「農業が難しい状況になった」といった理由で、農地売買を検討していることでしょう。農地の買主は農業従事者に限定されるため、売買手続きは非常に手間と時間がかかることがあります。この記事では、農地や農地の税金、農地売買の手続きについて詳しく解説します。農地売却を検討している方は、ぜひご一読ください。
 

■目次
・農地とは
・農地と税金
・農地の売却が難しい理由
・農地売却・転用の手続きの流れ
・農地を売却したときの税金
・農地を売却したい場合の不動産会社の選び方
・まとめ
 

■1. 農地とは
　農地とは、現に作物を栽培（耕作）しているか、いつでも耕作できる土地のことです。土地の状況や登記上の地目（田・畑・牧草地）で判断されるわけではなく、家庭菜園として一部活用されている宅地は農地に含まれません。農地の取り扱いに関する法的な制限は主に「農地法」で規定されています。

■2. 農地と税金
　農地は一般的に活用の幅が狭く、収益性が低いため、固定資産税や相続税には税制優遇があります。ただし、農地の存在する地域によっては高い評価額となる場合もあるため、都度調査が必要です。

2-1. 農地の固定資産税
　農地の固定資産税は一般農地と市街化区域農地に区分され、課税されます。通常、一般農地は宅地よりも低い評価額が設定されますが、市街化区域農地は高い評価がされることがあります。生産緑地は一般農地と同様に評価されます。

2-2. 農地の相続税
　相続税の計算において、農地は純農地、中間農地、市街地農地、市街地周辺農地に分類され、異なる評価基準で算出されます。相続した農地で農業を続ける場合には、相続税の納税猶予制度が存在します。

■3. 農地の売却が難しい理由
　農地を売却する難しさは、買い手を見つけることが難しいだけでなく、売却手続きが複雑で時間がかかることに起因しています。郊外に位置し、活用方法が限定されている場合が多く、農地の売却・転用には農業委員会の許可が必要です。

3-1. 農地のままでは買主が農業従事者に限定される
　農地法により、農地のまま売却する場合、買主も農業従事者である必要があります。農業従事者は現在農業を営んでいる個人または農地所有に関する一定の要件を満たした法人（農地所有適格法人）です。農業従事者の下限面積の規定は撤廃されました。

3-2. 活用方法が限られる場合がある
　現況で耕作地となっている土地は、立地や法令上の制限により他の用途への活用が難しいことがあります。特に郊外に位置しているため、活用方法が限られ、都市計画により開発が制限されることもあります。

3-3. 農地売却・転用の手続きが複雑
　市町村の農業委員会に申請し、許可を得る手続きが煩雑で時間を要することがあります。委員会の開催は原則として毎月1回であり、スケジュールに間に合わなければ、翌月の委員会に向けての許可申請となります。手続きによって必要書類が異なりますので、事前にホームページや市町村の窓口で確認しておきましょう。

■4. 農地売却・転用の手続きの流れ
農地売却・転用は複雑な手続きが必要ですが、まずは農地の種類を確認し、条件付きの売買契約を締結してから手続きを進めることが重要です。

4-1. どのような内容の農地かを確認する
　農地の種類によって転用が認められない場合があるため、事前に確認が必要です。農用地区域内農地、甲種農地は原則として転用が難しく、第一種、第二種、第三種農地では制約が異なります。第一種、第二種と次第に制限が緩和されていき、第三種農地は原則転用可となっています。農転の審査はかなり厳格に行われますので、農転が原則不許可の農地については、ほぼ農転が困難と思っておいたほうがよいでしょう。

4-2. 買主と条件付き売買契約を締結する
　売買契約は、農地転用許可が下りることを条件にして行います。買主と契約内容を明確にし、農地転用が許可されることを確認します。

4-3. 農地売却・転用の手続きを行う
　市町村の窓口を通して農業委員会に申請し、許可を得る手続きを行います。手続きに必要な書類や条件は地域によって異なりますので、事前に確認が必要です。

■5. 農地を売却したときの税金
　農地を売却すると、一般的には譲渡益に譲渡所得税が課税されます。税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間が5年以内の場合は20.315％（復興所得税を含む）、5年を超える場合は39.63％になります。農業振興を促進するため、特別控除（800万円または1500万円など）の制度や、買い替え特例による税金の繰り延べ制度が譲渡所得税に設けられています。

■6. 農地を売却したい場合の不動産会社の選び方
　農地の売却は、通常の不動産と比較してあまり一般的ではありません。そのため、農地売却の経験が豊富な不動産会社は希少であり、しかも手数料が低い傾向があるため、不動産業者から避けられることもあります。農地の仲介業務に積極的でない業者に頼んでも、期待通りの誠実な対応を得ることは難しいでしょう。複数の不動産会社に相談し、親身で信頼性のある対応が期待できる業者を見つけるよう努めてください。

■7. まとめ
　農地の売却は手続きが複雑であり、市町村の窓口や専門家の助言を得ることが不可欠です。農地の特殊性や制約を考慮しつつ、慎重で計画的な進め方が成功の鍵となります。都市部に近い農地ならば、新たな活用方法が見つかる可能性もあります。売却を検討する際には、専門家のアドバイスを活用してスムーズに進めることが望まれます。