不動産投資に失敗する原因とは？不動産相続・相談コラム | 吉川・三郷エリアの不動産ならピタットハウス吉川店-株式会社アクシア-

不動産投資に失敗する原因と成功法則とは？

 

不動産投資において失敗することは、多くの人が避けたいと考えるポイントです。高額な投資額が必要で、その失敗が取り返しのつかないことから、慎重な検討が求められます。

本稿では、不動産投資での失敗を避けたい読者のために、失敗の定義、具体的な事例、リスクの要因、および回避策について詳しくまとめました。最後までお付き合いいただき、不動産投資を成功に導くための貴重な情報を得てください。

 

◆不動産投資での失敗の定義

 

不動産投資での失敗は、一言で言えば「取得から売却までの収益が赤字になること」です。しかし、不動産投資は中長期的な視点で収支を評価する必要があります。なぜなら、不動産投資にはインカムゲイン（家賃収入などの定期的な収入）とキャピタルゲイン（不動産売却による収益）の2つの収益があるからです。これらを合わせた最終収支が黒字であれば、不動産投資は成功とされます。失敗に向かっている不動産でも、適切な施策を講じれば成功に転じることが可能です。

 

◆失敗事例

 

1. 赤字続きの新築マンション

Aさんは新築単身用マンションを投資先に選びましたが、毎月の赤字が約3万円になり、手元資金が減る一方で不安に陥りました。入居者が退去した際には原状回復費用の負担と空室期間の免責事項に直面し、新築価格の80％を下回る金額でしか売れないことが判明。現在も赤字のまま物件を保有し続けています。

 

2. 滞納と夜逃げで莫大な損失が発生

Bさんは中古分譲マンションを購入し、入居者の管理を自ら行うことにしました。しかし、2年後に家賃の滞納が始まり、入金がなくなりました。警察とマンションを訪れると、入居者が夜逃げ状態。弁護士に頼んで約200万円の出費を余儀なくされ、物件を売却したいと嘆いています。

 

3. 安い物件にはウラがある、修理対応で出費が止まらない

Cさんは相場より安い一棟アパートを購入しましたが、2階の入居者から水道管が破裂してしまい、修理費用や仮住まい、家財や家電の補償などで出費がかさんでしまいました。保険は適用されず、新たな融資を受けざるを得なくなりました。

 

4. 特急停車駅の駅前好立地が一転、特急通過の変更で価値が急落

Dさんは郊外の駅から徒歩5分の好立地の一棟マンションを購入しましたが、特急停車の廃止が決定され、価値が急落。入居者誘致の試みも効果がなく、家賃を大幅に下げてなんとか経営を続けています。

 

5. まさかのサブリース会社倒産　収支が一気に悪化

Eさんは大学近くの学生用ワンルームマンションを購入し、サブリース契約（空室保証契約）で安定した賃貸経営を期待していました。しかし、サブリース会社が倒産し2ヶ月間も家賃が入金されず、管理業務に多くの費用と時間を費やすことに。約300万円の損害と多くの空室を抱え、現在は途方にくれています。

 

◆不動産投資失敗のリスク要因

失敗する原因はいくつかのリスクに分類できます。特に、「リスクの把握」はすべての失敗の原因と言えます。以下に不動産投資での失敗の主なリスク要因を挙げていきましょう。

 

１.リスクを把握していない

不動産投資には常にリスクが伴います。時代の変化や市場の動きに応じてリスクも変動するため、常に客観的な視点で把握することが必要です。

 

２.立地条件が悪い

不動産の立地が悪いと、入居需要の減少や災害リスクの増加などさまざまな悪影響が考えられます。立地を重視することでこれらのリスクを軽減できます。

 

３.メンテナンスをしない

メンテナンスを怠ると、入居者が早期に退去したり、新しい入居者が来なくなるなどの影響が出ます。定期的なメンテナンスが重要です。

 

４.空室の発生

空室は収益に直接的な影響を与えるため、早期に入居者を誘致するための修繕や適切な募集が求められます。

 

５.家賃の滞納

安定した収益のためには、家賃回収を確実なものにすることが重要です。

 

６.災害への備え

災害は不動産投資に甚大な影響を与える可能性があります。建物の定期的な調査や修繕、ハザードマップの確認、保険の見直しなどが必要です。

 

７.家賃の下落

日本では築年数の経過で家賃が下落する傾向があります。市場の情報を常に把握し、適切な対策を講じる必要があります。

 

８.不動産価値の変動

不動産の価値は外部要因によって変動します。地域の発展や事件事故の発生などが影響を与えることがあります。

 

９.金利の変動

不動産投資では金融機関からの融資が一般的なため、金利の変動にも注意が必要です。急激な変動が予想される場合は、借り換えや売却も視野に入れるべきです。

 

◆不動産投資を成功させるポイント

不動産投資を成功させるためには、上記のリスク要因を踏まえて以下のポイントに注意を払う必要があります。

 

１.立地にこだわる

立地条件は不動産選びで最も影響を与える要因の一つです。入居者誘致の難易度や災害リスクを避けるために、立地にこだわりましょう。

 

２.計画道路や新駅の設置予定

生活至便施設の建築予定や嫌悪施設の建築計画など

これらを確認し、将来の立地変化にも注意を払いましょう。

 

３.リフォーム・リノベーションなどの修繕を行う

不動産投資では、競争力を保持し、予防的な修繕リスクを回避するためにも、適切なリフォームやリノベーションを行うことが重要です。

 

４.信頼できる管理会社を選択する

管理会社の選択は不動産投資の成否に直結します。空室リスクやメンテナンス提案、トラブル対応など、管理会社の力を借りるタイミングで慎重な選択が求められます。

 

5.余裕をもった資金計画をたてる

不動産投資を安定させるためには、余裕をもった資金計画が必要です。購入時の自己資金を多めに確保し、金融機関との良好な関係を築くことで、急激な資金不足を回避できます。

 

６.金融機関に条件変更をお願いする

余裕ができたら繰り上げ返済をする・借り換えをする・売却シミュレーションを定期的に試算する。これらの方法は安定した資金計画を築くための手段です。金融機関との良好な連携も不動産投資の成功に欠かせません。

 

◆まとめ

不動産投資の失敗リスクは軽減できる

今回の記事では、不動産投資での失敗の実例をもとに、リスク要因とその改善策を紹介しました。必要な準備を行い、リスクに備えることで、不動産投資の失敗を回避することは十分に可能です。

失敗の要因は主に「準備不足」と「慢心」によるものです。この記事を参考に、これからの不動産投資において成功するための実践を心掛けてみてください。