不動産投資や住宅ローンの落とし穴。自己破産するとどうなる？不動産相続・相談コラム | 吉川・三郷エリアの不動産ならピタットハウス吉川店-株式会社アクシア-

不動産投資や住宅ローンの落とし穴。自己破産するとどうなる？

こんにちは、皆さん。

今日は、不動産投資や住宅ローンのリスクや、最悪の場合に自己破産に至る可能性についてお話しします。

不動産投資は資産形成の手段として人気がありますが、うまくいかない場合は深刻な経済的問題に発展することもあります。

Aさんと物知りさんの会話を通して、そのリスクと回避策について詳しく解説していきます。

■不動産投資の落とし穴とは？

Aさんは最近の友達から不動産投資を勧められ、不動産投資を始めたそうです。友人からは「30年後には資産になる」といった魅力的な言葉がありましたが、現実はそう甘くはありません。仮称Aさんは何かあれば自己破産すれば借金が簡単にゼロになると思ってしました。

物知りさんは言いました。

そもそも不動産投資の最大の魅力は、物件を購入してそれを賃貸に出すことで、賃料収入を得ながら将来的な売却益を期待する点です。

ただ、注意すべきは次の点です。
・収支が赤字になるリスク
毎月2～3万円の赤字が出ていると、Aさんは言っていますが、これは明らかに問題です。空室が発生したり、退去後の修繕費が想定以上にかかったりすることで、収支がマイナスになることがあるからです。固定資産税や管理費用も負担になりますので、収益物件であっても「収入－経費＝プラス」の状態を維持することが必要です。

・ローン返済のプレッシャー
不動産投資の多くはローンを組んで行われますが、ローン返済額が賃料収入を上回る場合、その差額を自分の資金から補填する必要があります。Aさんのケースでは、月々の赤字補填に加えて固定資産税の支払いが重なり、資金繰りが厳しくなっています。

・長期的な視野が必要
不動産投資は短期的な利益を得るものではなく、長期的な資産形成を目指す投資です。そのため、投資初期の数年間はローン返済や空室リスクに備えた資金を確保しておくことが重要です。

・自己破産とは何か？

次に、物知りさんが解説する「自己破産」のリスクについて説明します。自己破産は、借金の返済ができなくなったときに裁判所に申立てを行い、法的に返済義務を免除してもらう手続きです。

これは借金をゼロにする最後の手段とも言えるでしょう。

しかし、自己破産には大きな代償が伴います。
・資産の処分
自己破産すると、自宅や投資物件などの高額な資産は手放さなければなりません。現金も100万円以上の部分や、20万円を超える価値のある資産は差し押さえの対象となります。つまり、手元に残るのは最低限の生活費だけです。

・ブラックリスト入り
自己破産すると、信用情報機関に登録され「ブラックリスト入り」となります。この状態では、クレジットカードの利用や新たな借り入れが制限されます。金融機関によっては、自己破産後5～10年以上経過しなければ、新たなローンを組むことが難しくなることがあります。

・資格の失効
自己破産の影響は職業にも及ぶことがあります。たとえば、士業（弁護士、公認会計士、税理士など）の資格や、不動産業で必要な宅建士の資格も一時的に失効する可能性があります。さらに、会社の役員や社長、一部の公務員はその職を続けられなくなることがあります。

■不動産投資で自己破産に至るまでの流れ

不動産投資が失敗した場合、次のような段階を経て自己破産に至ることが考えられます。

・ローン返済の滞納
ほとんどの不動産投資家はローンを組んで物件を購入します。しかし、予期せぬ空室の増加や修繕費の増大により、ローンの返済が難しくなる場合があります。このような状況では、返済が滞ることが増えます。

・物件の価値がローン残債を下回る
物件を売却してローンを返済することができれば問題はありませんが、物件の価値がローン残高を下回っている場合は売却が難しいです。特に、投資物件ではキャッシュフローがマイナスになるリスクが高いため、この状況に陥る可能性が高いです。

・物件の差し押さえ
ローンの返済を3カ月以上滞納すると、金融機関は抵当権を行使して物件を差し押さえる準備を進めます。その後、競売にかける手続きを行い、物件を強制的に売却します。

・競売の実施
競売では売却時期や価格を自分で決めることができません。競売価格は市場価格よりも低くなることが多いため、競売後に借金が残るケースが一般的です。

・残った債務の一括返済要求
競売後も残債がある場合、金融機関から一括返済を求められることがあります。これができなければ、自己破産が現実的な選択肢となります。

・自己破産の申請
最終的に返済不能に陥り、裁判所に自己破産の申し立てを行います。多くの場合、これが最終手段となります。

■自己破産を避けるための対策

自己破産に陥る前にできる対策はあります。以下の方法でリスクを軽減することが可能です。

・任意売却を検討する
任意売却とは、金融機関との合意のもとでローンを完済せずに物件を売却する方法です。競売よりも高い価格で売却できる可能性が高く、債務の軽減が期待できます。

・管理会社やローンの見直し
投資物件の運用コストを削減するために、管理会社を見直したり、ローンの借り換えを検討したりすることが有効です。管理費を削減したり、返済期間を延長することで、キャッシュフローを改善できる場合があります。

・早期に金融機関と相談する
返済が厳しいと感じた場合、早めに金融機関に相談し、返済条件の緩和や延長をお願いすることが重要です。問題を先延ばしにするほど解決が難しくなります。

■自己破産後の生活と対応策

万が一、自己破産をしてしまった場合でも、立ち直るための方法はあります。

・免責の許可を得る
自己破産後、裁判所から「免責」の許可を得ることで、借金の返済義務は免除されます。任意売却を先に行っていると、免責の許可が得やすくなることがあります。

・新たなキャリアを模索する
資格が失効した場合でも、他の分野で新たなキャリアを築くことは可能です。自己破産後は生活の再構築が必要ですが、新しいスタートを切るためのチャンスと捉えることもできます。

・財務管理の改善
自己破産を経験した場合、将来の財務管理においては、より慎重に予算管理や貯蓄を行うことが求められます。再度同じ失敗を繰り返さないよう、学んだことを活かしていくことが大切です。

■まとめ

不動産投資には、利益を得るための大きなチャンスがありますが、同時に大きなリスクも伴います。無謀な返済計画や安易なローンの借り入れは、予期せぬ事態に対応できなくなる可能性があります。不動産投資を始める前には、十分なリスク管理と資金計画が不可欠です。
Aさんのように、楽観的な見方だけでは失敗するリスクが高まります。プロに相談し、慎重に戦略を立てることが成功の鍵です。