【脱・専門家】資産組み換えと投資信託の落とし穴不動産相続・相談コラム | 吉川・三郷エリアの不動産ならピタットハウス吉川店-株式会社アクシア-

【脱・専門家】資産組み換えと投資信託の落とし穴

相続対策として、金融機関から「不動産の組み換え」や「投資信託」を勧められることはありませんか？

一見、節税や資産形成に有効なように思えますが、実は落とし穴も多く、慎重な判断が求められます。今回は、そのリスクと対策について解説します。

■不動産の組み換えは本当に得策か？

銀行や不動産会社、または税理士のような士業から、現金や金融資産を不動産に変えることで相続税評価を下げる方法を提案されることがあるのではないでしょうか。

これはの手法は非常に高い効果を生み出すことも出来ますが、

この手法にはいくつかのリスクが伴います。

1. 流動性の低下

不動産はすぐに売却できるとは限りません。相続発生時に納税資金が不足し、急いで売却しなければならない場合、市場価格よりも安く手放すリスクがあります。

2. 新築物件の資産価値の下落

銀行が勧める新築の賃貸マンションは、購入時の価格が高く、実際の市場価値は築年が経過ると下落することが多いです。

さらに、賃貸経営は30年以上の長期的な運用になるため、空室リスクや修繕費用がかかり、銀行の収益シミュレーション通りにはいかないことが多くあります。

3. 節税効果の不確実性

不動産を購入すれば必ずしも相続税評価が下がるわけではなく、立地や物件の種類によっては期待した節税効果が得られないこともあります。

また、将来的に売却すると譲渡所得税が発生し、結果的に税負担が増えるケースもあります。

【ポイント】

そのため、投資用の不動産やアパート経営は長期的な運営が可能な人気のある建物になっているのか、あまりに高額で無理な資金計画になっていないのかをチェックすることが不可欠です。

投資信託を活用した相続対策の落とし穴

また、投資信託も銀行が勧める代表的な金融商品ですが、相続対策として考える際には注意すべきポイントがあります。

1. 高額な手数料

銀行が販売する投資信託には、購入時の手数料（約3%）や年間の信託報酬（1〜2%）がかかることが多く、長期運用してもこれらのコストが利益を圧迫する可能性があります。特に「毎月分配型」の投資信託は、実際には元本が削られるケースが多く、資産形成には不向きです。

2. 市場リスクの影響

長期運用を前提としても、相続発生時に市場が下落していると資産価値が大きく減少する可能性があります。相続のタイミング次第では、思わぬ損失を被ることも考えられます。

3. 相続税評価の誤解

投資信託は時価評価されるため、市場が好調な場合は相続財産の評価額が上がり、結果的に相続税の負担が増えることもあります。また、市況に大きく影響を受けるような商品は相続対策には不向きです。（認知症により凍結するリスクがあるため）

【ポイント】

長期的な運用にあった商品なのか、得られる利益が多いように見えても実際には手数料や信託報酬が高いものではないか、チェックしましょう。また、認知症による凍結リスクも考慮しましょう。

なぜこうした対策を勧めるのか？

銀行が不動産の組み換えや投資信託を勧める最大の理由は、「銀行の利益になるから」です。

※銀行に限った話ではなく、相続を「ビジネス」している業界は多くあります。