相続トラブルを防ぐ「共有状態を作らない」不動産相続・相談コラム | 吉川・三郷エリアの不動産ならピタットハウス吉川店-株式会社アクシア-

相続の相談現場で、最も多く、最も深刻で、そして最も後悔が残るトラブル。
それが 「不動産の共有」 です。

とくに、

・相続人が 配偶者＋子ども2人
・不動産が 実家（居住用）やアパート
・「とりあえず平等に法定相続分で共有にした」

この条件がそろうと、
10年以内にトラブルが起きる確率は非常に高いと言っても過言ではありません。

このコラムでは、

・なぜ共有がダメなのか
・夫婦なら良いのか
・親子ならどうか
・兄弟姉妹では何が起きるのか
・実家と収益物件で「共有リスク」はどう違うのか
・では、どう設計すればいいのか

を、実例も含めてで解説します。

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第1章　なぜ「不動産の共有」はトラブルの温床になるのか

1-1　共有は「権利が平等」だが「責任は不平等」

不動産を共有すると、登記上は「平等」に見えます。
しかし、現実はまったく違います。

・住んでいる人
・管理している人
・固定資産税を払っている人
・修繕の段取りをしている人

これらは 必ず偏ります。

ところが共有では、

・使っていない人も「口出しできる」
・負担していない人も「拒否できる」

という構造になります。

つまり共有とは、

「責任は不平等なのに、拒否権だけは平等」

という、極めて不安定な状態なのです。

1-2　共有不動産は「意思決定が止まる」

共有不動産でできないことが増える代表例が、以下です。

・売却
・建替え
・大規模リフォーム
・用途変更

これらは 共有者全員の同意 が必要になります。

たった1人が
「今は売りたくない」
「思い出がある」
「価格が気に入らない」

と言えば、不動産は完全に止まります。

結果、

・時間だけが過ぎる
・建物は老朽化する
・税金だけがかかる
・感情だけが悪化する

という最悪の流れになります。

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第2章　想定ケースの前提整理

今回想定する典型ケースは以下です。

相続人

・配偶者（妻）
・子ども2人（長男・長女）

相続財産

① 実家（居住用不動産）
・被相続人が生前に居住
・配偶者が引き続き住む可能性あり

② 収益物件
・アパート／貸家／テナント
・家賃収入が発生
・管理・修繕・意思決定が必要

この 「実家＋収益物件」の同時相続 が、
最も共有トラブルを生みやすい構成です。

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第3章　実家（居住用）を共有した場合に起きること

3-1　配偶者が住み続けるケース

よくあるのが、

「とりあえず法定相続分で共有にして、
　お母さんがそのまま住めばいいよね」

という判断です。

しかし、この時点で 将来の地雷 が埋まります。

問題①

配偶者は「住んでいるだけ」で、所有者は3人

・修繕したい
・売却したい
・名義を整理したい

そのたびに、子ども2人の同意が必要になります。

問題②

配偶者が亡くなった瞬間に「兄弟共有」になる

配偶者の持分は、さらに相続されます。
結果、

・兄弟姉妹3人、4人
・甥姪が共有者に混ざる

という状態に進化します。

この時点で、
売却・整理はほぼ不可能になります。

3-2　子どもが住まない場合の実家共有

配偶者も住まず、空き家状態になると、

・固定資産税
・管理
・防犯
・近隣対応

のすべてが 共有問題 になります。

よくある構図は、

・長男：近くに住んでいて管理している
・長女：遠方で関与しない
・配偶者：判断できない

そして数年後、

「管理してないのに口出しする」
「負担しているのに報われない」

という感情対立が起きます。

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第4章　収益物件を共有した場合に起きること

4-1　収益物件の共有は「事業の共同経営」

収益物件は、
持っているだけではなく、経営判断が必要です。

・家賃を下げるか
・修繕するか
・借り換えするか
・売却するか

これらを共有者全員で決める必要があります。

つまり共有とは、

「不動産投資を、知識も温度感も違う家族と共同経営する」

という状態です。
 

4-2　収益物件共有で必ず起きる対立

典型的な対立構図は以下です。

・A：家賃収入が欲しい
・B：早く売って現金化したい
・C：よく分からないから放置したい

この3人が揃うと、

・修繕ができない
・売却もできない
・収益は減る

という 最悪の停滞 に陥ります。
不動産の価値がどんどん目減りしていく状態です。

4-3　収益物件は「共有した瞬間に価値が下がる」

共有不動産は、

・買い手が限定される
・金融機関評価が下がる
・出口が競売になりやすい

という理由で、
実質的な市場価値が下がります。

これは数字に表れない、
しかし極めて重要なリスクです。

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第5章　夫婦なら共有してもいいのか？

5-1　夫婦共有は「成立しやすい」が「壊れやすい」

夫婦共有は、

・目的が一致
・生活も一体

という理由で、
兄弟共有よりは成立しやすいです。

しかし、破綻ポイントが明確です。

① 離婚
② 死亡による相続

特に②が致命的です。
 

5-2　夫婦共有 → 相続 → 兄弟共有への変化

生前は問題なくても、

・夫死亡
・妻と子2人が相続

この瞬間に、
夫婦共有は兄弟共有へ変化します。

ここからは、
第3章・第4章の問題が一気に噴き出します。

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第6章　親子共有はアリなのか？

結論から言うと、
「短期なら可、長期は不可」

です。

親子共有は、

・親が主導権を持っている間
・出口が決まっている場合

に限って成立します。

しかし、親が亡くなれば、
必ず兄弟共有に移行します。

つまり、

親子共有とは「問題の先送り」

であることがほとんどです。

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第7章　兄弟姉妹共有が最も危険な理由

兄弟間で権利を共有することは相続の現場で
ついやってしまいがちな選択です。
 

■危険な構造

・ライフステージが違う
・配偶者（姻族）が介入
・次の相続で共有者が増える

これにより、

・合意が取れない
・連絡が取れない
・裁判になる

という流れが頻発します。

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第8章　では、どう設計すべきか（実家＋収益物件）

①　実家は配偶者、アパートなどは子へ

・実家：配偶者が単独取得
・収益物件：子ども1人 or 売却

配偶者の居住安定を確保しつつ、
事業性のある不動産は意思決定できる人へ。

②　不動産は1人、他は代償金

・長男が不動産取得
・長女は現金
・配偶者は居住 or 現金

これが 最もトラブルが少ない 設計です。
 

③　売却して現金化（換価分割）

・共有を作らない
・公平性が高い
・感情対立が少ない

「思い出」は残らなくても、
「関係」は残ります。
 

第9章　共有を避ける最大のポイント

共有を避ける最大のポイントは、
「相続が起きる前に、方針を決めること」

です。

・遺言
・生前整理
・家族会議

これらを避けた結果が、
「とりあえず共有」です。

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第10章　まとめ｜共有は「最後の手段」

共有は、

・楽な選択
・公平に見える選択

ですが、
最も高くつく選択 です。

とくに、

・実家＋収益物件
・配偶者＋子ども2人

この組み合わせでは、
共有は「問題のスタートライン」になります。

不動産相続で本当に守るべきなのは、

・資産額
・公平感

ではなく、

「家族関係と、動かせる資産構造」

です。

共有を作らない。
これが、相続トラブルを防ぐ 最大かつ最初の一手 です。

不動産相続は、「起きてから考える」ものではなく、起きる前に整えておくものです。
特に実家や収益物件をお持ちの場合、共有にしてしまうかどうかで、その後の10年・20年が大きく変わります。
もし少しでも「このままで大丈夫だろうか」と感じたら、それは見直しのサインです。
ご家族の状況や不動産の内容によって最適な方法は異なりますので、早い段階で一度、整理の相談をされることをおすすめします。

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最後まで読んでいただき、ありがとうございました。